房贷占比下滑 房价短期料继续走跌
周一(6月19日)国家统计局发布了2017年5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,其中56座城市新建商品住宅价格环比上涨,比4月份少两个。
数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。其中上海、北京新建商品住宅价格环比持平,深圳环比下滑,广州环比上涨0.9%,涨幅略有回落。
房贷占比下滑 房价短期料继续走跌
而房贷收紧是本轮房价增速放缓的重要原因,中原地产研究中心的最新统计数据显示,目前大部分城市首套房贷利率基本执行基准利率,二套房贷利率上浮10%~20%。
专业机构观点认为,流动性趋紧是此轮房贷利率上涨的主因,但内因还是金融强监管。银监会对金融市场融资逐渐收紧,逐步落实银行的同业负债不得超出其总负债1/3的严格约束,个人新增房贷占比也有着严格的数量要求。
6月份对银行来说是二季度宏观审慎评估体系(MPA)考核的关键节点,为保证流动性考核过关,加快信贷结构调整,银行自然会提高房贷利率,控制资金流向房地产。
从6月14日央行公布的2017年5月份信贷数据来看,5月居民贷款增加6106亿元,其中中长期贷款增加4326亿元,增速仍然不低,但同比去年同期下滑了近1000亿元,同比降幅创11年以来新低,这意味着房贷利率上调对房贷需求的影响正在逐步体现。
民生银行首席研究员温彬表示
在金融监管政策及资金面偏紧的共同作用下,房贷占比下降也在意料之中。在地产调控背景下,银行按揭贷款投放占比下降,使得支持企业中长期贷款需求上升,信贷结构更加优化合理。
中原地产首席分析师张大伟表示
“房贷依然是大部分银行的优质业务,但是房贷的确在收紧,房贷的资金价格上行,放贷难度在加大,信贷利率上行是趋势。近期资金成本持续上升,包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%,这种情况下,叠加管理成本,按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说,已经属于低利润产品。预计目前基准利率为主流的局面将逐渐转变为基准利率上浮。”
而中国社科院近期发布的5月《住房市场发展月度分析报告》中预计,随着资金面的收紧,以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控,多数城市房价短期涨势将得到抑制,前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌。
楼市资金或去炒股
而房市调整料利好中国A股市场!彭博综合中金分析师王汉锋等人在19日发布的两份报告中的观点显示,下半年A股可能略强于港股;一二线楼价可能出现更可见的调整,或导致资金转移至其他类资产,已有所回调的内地股市将是可能选项之一。
中金公司研报观点指出,预计下半年A股走势偏积极且不乏个股机会,因流动性有缓解空间、经济增长有望继续好于悲观预期,且中国的产业升级和消费升级趋势愈发明显。企业盈利有望在收入增速改善的推动下继续回升,利润率在大宗商品价格疲软及减税降负等措施助力下实现扩张
保守预估A股非金融盈利今年将增长21.1%。预计2017年海外中资股企业盈利同比增长14%左右,2016年为同比减少5.7%。
下半年重要的政治议程需要稳定的市场环境、一二线地产受压后资金也需要再配置、MSCI若纳入A股也将改善A股预期等,市场流动性相比当前有缓解空间,重点在把握时点。
下半年预料股债均有望表现但股强于债;优质增长股有望战胜价值股。
未来楼市可能这样走
那么房产价格调整到什么时候,未来将会怎么走?
方正证券首席经济学家任泽平研报观点认为,近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短,平均36个月左右为一轮房价周期,其中平均上涨24个月,调整12个月。当前房价涨幅放缓,按照12个月左右的调整周期,预计房价将调整到2017年底-2018年上半年。2017年房地产调控将保持高压姿态。由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想,2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立,尚有转机。
中泰证券首席经济学家李迅雷则称,对于投资者资产配置来说,楼市还有结构性的机会。
说到楼市的结构性机会,其实就是一个补涨现象。李迅雷通过比较上海和安徽两地发现,2010年以前,上海人口大幅流入增长了40%,而安徽人口在2000-2010年是负增长;2010年至今的7年时间里,上海人口仅增长了4.9%,而安徽人口增速也达到4%;尤其近两年,上海外来人口减少,而安徽人口增速在上升。这就是一个人口聚集的现象,人口流入对当地房地产市场肯定是有利的,所以存在补涨的机会。
从去年人才流向看,大专以上学历人口流入比重最高的城市是杭州,其次是长沙、武汉和深圳。二线城市人才流入比重也在明显增加,投资机会可能会更多一些。目前,中国大城市化率的提升主要是向二线城市集中。合肥、厦门、郑州的房价上涨更多体现为大城市化,南京则有补涨成份,贵阳作为西部地区,尽管人口净流入,但收入水平偏低,房价难涨。
